龙8国际：戴德梁行：苏州上半年写字楼市场持续承压多元路径谋求破局

发布日期： 2025-07-17 阅读量： 作者： 小编

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　　苏州，2025年7月17日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年上半年苏州的写字楼市场进行了解读。受2024年供应高峰的后续影响，苏州写字楼市场在2025年上半年面临巨大去化压力，多个项目推迟上市，二季度仅尼盛中心一个新项目上市。受新增需求持续放缓影响，写字楼租金承压态势明显。展望下半年，随着多个高品质大体量办公项目集中入市，市场竞争格局将进一步加剧。

龙8国际：戴德梁行：苏州上半年写字楼市场持续承压多元路径谋求破局(图1)

　　受2024年苏州写字楼市场供应高峰影响，2025年上半年苏州写字楼市场面临巨大去化压力，多个项目延缓上市节奏，全市新增供应节奏放缓。二季度工业园区湖西板块新上市尼盛中心，全市新增3.7万平方米优质商办空间。从需求端来看，二季度虽得益于吴中太湖新城管委会促成的一单2.6万平方米大面积成交，使得净吸纳量短期内有所回升，但是整体来看，全市新增需求仍显低迷，部分企业退租、缩租导致全市上半年成交量与去年同期相比有所收缩。上半年全市净吸纳量共计3.39万平方米，截至二季度末，空置率达到 29.7%，达到五年内最高水平。

　　在新增需求不足的情况下，整体市场更趋内卷，业主通过租金优惠、延长免租期、争取优惠政策等综合优惠措施，一方面积极争取存量客户续租，另一方面积极吸引区域内外客户搬迁、吸纳新客户。截至二季度末，全市租金录得69.30元/平方米/月，处于近三年最低位。

龙8国际：戴德梁行：苏州上半年写字楼市场持续承压多元路径谋求破局(图2)

　　统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025H1

　　从行业成交结构看，2025年上半年电子信息科技（智能科技、互联网、能源科技、无人机、新材料为主）、专业服务业（律所、留学培训为主）企业成交活跃。新兴制造业企业（智能家电、能源科技为主）在上半年成交同比增加，成交数量位居第三，金融业（保险、证券、融资租赁为主）依然保持稳定成交。从成交面积分布来看，二季度政府促成一起新兴制造业新设2.6万平方米研发中心的成交，在苏州1000平方米以上大面积成交中表现突出，但此类成交具有较强的偶然性。整体来看，上半年1000平方米以上大面积成交相对有限，专业服务业、金融业（保险、租赁融资）和联合办公是主要需求来龙8国际唯一官网源。从租赁类型来看，在整体市场租金下调的背景下，全市企业搬迁升级较为活跃，其中电子信息科技、专业服务业企业纷纷抓住机遇，向核心区或品质更好的新项目搬迁。

龙8国际：戴德梁行：苏州上半年写字楼市场持续承压多元路径谋求破局(图3)

　　统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025H1

　　2025年上半年销售市场与去年同期市场供应高峰相比有所回落。上半年，全市共上市高新区集成电路创新中心、相城区澄阳创智中心、高新区科技城阳山数字产业中心、吴江盛泽恒力盛泽商务中心四个项目，总计约15.7万平方米，同比下降约50%。

　　成交方面，2025年上半年总计成交12.6万平方米，大宗成交主要为集成电路创新中心和中海星湖ONE北京银行多层成交，其他大面积成交包括阳山数字产业中心、恒力盛泽商务中心、泓赞商务大厦，其余市场成交主要以存量项目持续散售去化为主。

　　价格方面，一季度市场受个别大宗成交价格影响，成交均价短期上扬，二季度价格保持平稳，季末录得1.71万元/平方米。

　　戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，下半年市场将面临环贸广场ICC、南岸新地二期、新裕大厦、集成电路中心二期等超170万平方米高品质大体量项目上市，这一波供应潮将使市场供需关系进一步失衡，市场竞争或将由此进入白热化阶段。在当前新增需求不足的格局下，市场内卷态势持续加剧，多数业主的租金让利空间已逼近成本红线，单纯依靠价格战的运营模式难以为继。未来，项目竞争力的核心将转向企业办公空间、产业生态构建，通过整合政策资源、搭建企业发展平台、引入政企服务机构等产业运营手段，为入驻企业提供长效的全周期赋能，成为突破同质化竞争的关键路径。

　　戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，未来，租户决策逻辑逐龙8国际唯一官网步从成本敏感转向产业生态黏性转变，楼宇价值绑定区域创新能力而非单纯地段，这就要求写字楼运营商须兼具空间重塑能力与产业资源整合能力，同时更注重通过智慧运维降低全周期成本，而非短期的租金收益，从而实现良好的租赁生态模式。

　　戴德梁行苏州公司总经理杨婕表示，2025上半年，苏州全市密集出台《苏州科技金融国际合作发展区工作方案》《苏州工业园区具身智能机器人产业发展行动计划（2025-2027）》《苏州工业园区加快生物医药及大健康产业腾飞行动计划（2025-2027年）》等多项产业政策，精准聚焦人工智能、量子科技、生物医药等前沿领域，并通过税收减免、人才补贴、研发资金扶持等组合拳，构建起极具吸引力的产业发展生态。苏州全球招商大会签约417个重点项目，总投资突破3415.7亿元，加之低空经济产业创新生态大会、工业互联网大会等专业产业大会的持续举办，形成了强大的产业聚合效应。

　　戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结道，从“最强地级市”到“全球产业磁极”，苏州正在用一场系统级跃迁重新定义自己的城市坐标。苏州拥有多个千亿级产业集群，在长三角城市群中承担重要经济枢纽功能。随着大批优质项目的落地转化，将吸引更多优秀的高科技企业进入苏州，进而催生新质办公需求，有望重塑写字楼市场的需求结构，为核心板块及产业集聚区域的办公物业带来结构性机遇。

　　戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2023年公司全球营业收入达95亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在可持续发展等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览或关注我们的官方微信（戴德梁行）。

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